Wprowadzenie

W dniu 16 września 2011 r. Sejm RP uchwalił Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, odpowiadając na wskazaną przez Trybunał Konstytucyjny lukę prawa. Sejm skorzystał w pracach legislacyjnych z dorobku Fundacji; w szczególności, jak wskazuje uzasadnienie do ustawy, odwołano się do Zeszytu Hipotecznego nr 19 (postulaty, zręby projektu ustawy i badania prawno porównawcze, przeprowadzone w tej dziedzinie przez Fundację). Ustawodawca przyjął również koncepcję obowiązków informacyjnych o przedsięwzięciu deweloperskim, posiłkując się projektem Arkusza Informacji Deweloperskiej (AID) wg koncepcji Fundacji, na co wskazano również w uzasadnieniu do projektu ustawy.

Inicjatywa arkusza AID wzorowana na doświadczeniach Fundacji w pracach nad formularzem dla kredytu hipotecznego w związku z „Code of Conduct for home Loans”, przyjęła w sejmowym kształcie projektu formułę Prospektu Informacyjnego Dewelopera.

Ostateczny kształt ustawy deweloperskiej, w istotnych dla jej spójności założeniach odbiega od projektu proponowanego przez Fundację. Jednak zaangażowanie jej ekspertów i gremiów przez wiele lat prac przygotowujących projekty, bezpośredni udział we wszystkich etapach i pracach legislacyjnych, pozwoliły zgromadzić know-how odnośnie interpretacji i oceny kluczowych ryzyk prawno‐finansowych, które wdrażając nową ustawę będzie musiała podjąć każda ze stron procesu finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ustawa narzuca obowiązkowe stosowanie zabezpieczeń powierzanych środków, zawsze gdy budowa ma być, choćby w części, finansowana z zaliczek nabywców. Jako formy ochrony uchwalone zostały metody polegające na możliwości zastosowania alternatywnych środków zabezpieczenia, bazujących na znanych rozwiązaniach europejskich, tj.:

• rachunek powierniczy, o jasno określonym charakterze (otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy)
• gwarancja wypłaty środków koniecznych do ukończenia inwestycji, w przypadku niewypłacalności dewelopera.
• gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa.

Nowa regulacja prawna zakłada również uregulowanie minimalnej treści umowy deweloperskiej oraz ukończenie inwestycji jako priorytet w przypadku upadłości dewelopera.